BFH: Erweiterte Kürzung bei Betriebsvorrichtungen

Mit Urteil vom 25. September 2025 (Az. IV R 31/23) hat der Bundesfinanzhof seine Rechtsprechung zur erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG weiter präzisiert. Die Entscheidung bringt für Immobiliengesellschaften einerseits mehr Rechtssicherheit – enthält andererseits aber eine für die Praxis äußerst relevante Einschränkung.

Ausgangspunkt: Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen als Risiko

Nach ständiger Rechtsprechung gehören Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundbesitz. Ihre Mitvermietung ist daher grundsätzlich geeignet, die erweiterte Kürzung zu gefährden.

Der BFH bestätigt diesen Grundsatz ausdrücklich – auch dann, wenn eine Betriebsvorrichtung fest mit dem Gebäude verbunden ist.

Kernaussage des Urteils: Unschädliche Mitvermietung ist möglich

Im Streitfall ging es um die Mitvermietung eines Lastenaufzugs in einem Warenhaus.

Der BFH entscheidet:

➡️ Die Mitvermietung kann ausnahmsweise unschädlich sein,
wenn sie ein begünstigungsunschädliches Nebengeschäft darstellt.

Maßgebliches Kriterium:

Die Mitvermietung muss Teil einer
„zwingend notwendigen wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung“ sein.

Präzisierung des Begriffs „zwingend notwendig“

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung des BFH:

• „Zwingend notwendig“ bedeutet nicht:

  • alternativlos

  • einzig denkbare Nutzung

  • wirtschaftlich optimale Lösung

• Es genügt vielmehr:

  • eine objektiv sinnvolle Grundstücksnutzung

  • im Rahmen eines realistischen Nutzungskonzepts

👉 Damit erteilt der BFH überstrengen Anforderungen eine klare Absage.

Indizwirkung der baulichen Verbindung

Der BFH führt weiter aus:

• Eine feste bauliche Verbindung zwischen Betriebsvorrichtung und Gebäude kann
  👉 ein Indiz für ein unschädliches Nebengeschäft sein

• Sie ist jedoch kein allein entscheidendes Kriterium

Entscheidend bleibt stets die funktionale Einbindung in die Grundstücksnutzung.

Der konkrete Fall: Lastenaufzug im Warenhaus

Im entschiedenen Fall stellte der BFH maßgeblich darauf ab, dass:

• es sich um ein mehrstöckiges Warenhaus handelt

• Verkaufs- und Lagerflächen auf mehrere Ebenen verteilt sind

• der Lastenaufzug typischer Bestandteil der gebäudebezogenen Infrastruktur ist

👉 Ergebnis:
Die Mitvermietung ist funktional Teil der Grundstücksnutzung und nicht kürzungsschädlich.

Entscheidender Punkt für die Praxis: Teilweise Versagung der Kürzung

Die wohl wichtigste – und häufig übersehene – Aussage des Urteils:

➡️ Die erweiterte Kürzung greift nicht vollständig.

Der BFH stellt klar:

• Der auf die Betriebsvorrichtung entfallende Entgeltanteil
  👉 unterliegt der Gewerbesteuer
  👉 und ist von der erweiterten Kürzung ausgeschlossen

• Dies gilt selbst dann, wenn die Mitvermietung als unschädliches Nebengeschäft qualifiziert wird

• Ist kein gesondertes Entgelt vereinbart,
  👉 muss eine sachgerechte Aufteilung bzw. Schätzung erfolgen

Quantitative Grenze: Nebengeschäft muss untergeordnet bleiben

Neben der funktionalen Einbindung verlangt der BFH:

• Die Mitvermietung darf wertmäßig nur von untergeordneter Bedeutung sein

Damit bestätigt das Urteil die bekannte, aber weiterhin einzelfallabhängige Bagatellgrenze für Nebentätigkeiten.

Einordnung für die Beratungspraxis

Das Urteil schafft Klarheit – verschärft aber zugleich die Anforderungen an die steuerliche Gestaltung:

1. Keine „Alles-oder-nichts“-Betrachtung mehr

Auch bei unschädlicher Mitvermietung gilt:
👉 Teilweise Gewerbesteuerpflicht bleibt bestehen

2. Aufteilungs- und Dokumentationspflichten steigen

• Mietverträge sollten künftig

  • Betriebsvorrichtungen klar identifizieren

  • Entgeltanteile separat ausweisen

• Fehlt eine Aufteilung, drohen:

  • Schätzungen durch die Finanzverwaltung

  • Streitpotenzial bei Betriebsprüfungen

3. Strukturierung von Immobilieninvestments wird komplexer

Besonders relevant für:

• Gewerbeimmobilien (Logistik, Retail, Produktion)

• technisch ausgestattete Objekte

• Sale-and-lease-back-Strukturen

Fazit: Mehr Spielraum – aber mit klarer steuerlicher Trennlinie

Der BFH stärkt die Praxis insoweit, als er die Mitvermietung funktional notwendiger Betriebsvorrichtungen nicht pauschal als kürzungsschädlich einordnet.

Gleichzeitig zieht er eine klare Grenze:

👉 Der auf Betriebsvorrichtungen entfallende Ertragsanteil bleibt
zwingend gewerbesteuerpflichtig.

Für Immobiliengesellschaften bedeutet das:

• Die erweiterte Kürzung bleibt ein wirksames Instrument

• ihre Anwendung erfordert jedoch eine deutlich präzisere steuerliche Trennung und Gestaltung

Handlungsempfehlung für Immobilienunternehmen

Eine Überprüfung bestehender Strukturen ist dringend zu empfehlen, insbesondere wenn:

• Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden

• keine klare Entgeltaufteilung vorliegt

• komplexe gewerbliche Nutzungskonzepte bestehen

Eine frühzeitige steuerliche Strukturierung kann hier erhebliche Gewerbesteuerrisiken vermeiden.

Wenn Sie die Auswirkungen des Urteils auf Ihre Immobilienstruktur prüfen möchten, unterstützen wir Sie gerne mit einer gezielten Analyse und rechtssicheren Gestaltung im Bereich der erweiterten Kürzung.